Cập nhật tháng 12/2025 – Quy trình vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng đang có nhiều thay đổi về điều kiện xét duyệt, lãi suất và hồ sơ. Nếu không nắm rõ từng bước, người vay rất dễ bị kéo dài thời gian giải ngân hoặc bị từ chối khoản vay.
VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ?
Vay thế chấp là một thỏa thuận giữa người vay và ngân hàng, trong đó bất động sản của bạn được dùng làm bảo đảm khoản vay. Nếu bạn không trả được nợ đúng hạn, ngân hàng có thể xử lý tài sản này để thu hồi số tiền đã cho vay.
ĐIỀU KIỆN VÀ THỦ TỤC VAY THẾ CHẤP
Điều kiện vay thế chấp
-
- Người vay mua nhà thế chấp bằng chính nhà mua phải là công dân Việt Nam hoặc Việt Kiều bao gồm người đi làm hưởng lương, chủ hộ kinh doanh cá thể và chủ doanh nghiệp.
- Có độ tuổi từ 18 – 55 nếu là Nữ và 18 – 65 nếu là Nam đối với người vay tính đến hết thời hạn vay.
- Vốn tự có tối thiểu 30% nhu cầu vốn.
- Lịch sử tín dụng tốt, không có nợ xấu tại bất cứ tổ chức nào.
Thủ tục vay thế chấp
-
- Chứng minh thư nhân dân.
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đã kết hôn, độc thân).
- Sổ đỏ căn hộ chung cư, văn bản xác nhận sự đồng thuận vợ chồng, các chủ sở hữu chung.
- Giấy tờ tài chính và các phương án trả nợ.
QUY TRÌNH VAY THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG
Quy trình vay thế chấp gồm 4 bước sau:
– Bước 1: Khách hàng cần chuẩn bị và lập hồ sơ giấy tờ đề nghị cho vay, giấy tờ trong phần thủ tục ghi trên.
– Bước 2: Các ngân hàng sẽ phân tích cho vay
-
-
Xem xét khả năng trả nợ dựa vào thu nhập, lịch sử tín dụng.
-
Thẩm định giá trị tài sản thế chấp – đây là bước ngân hàng định giá nhà/đất để quyết định hạn mức cho vay.
-
– Bước 3: Quyết định và ký hợp đồng cho vay thế chấp chung cư.
– Bước 4: Sau khi ký, ngân hàng sẽ giải ngân:
-
-
Chuyển tiền trực tiếp cho bạn.
-
Hoặc thay bạn thanh toán cho bên bán tài sản.
-
CÁCH TÍNH LÃI SUẤT VAY THẾ CHẤP
Vay thế chấp lãi suất cố định
Cách tính lãi suất vay thế chấp theo dư nợ ban đầu là hình thức ngân hàng áp dụng một mức lãi suất cố định hàng tháng, tính trên số tiền vay ban đầu và giữ nguyên trong suốt thời hạn vay. Với cách tính này, số tiền lãi phải trả mỗi tháng không thay đổi, giúp người vay dễ dự trù chi phí và lập kế hoạch tài chính dài hạn. Để hiểu rõ, bạn chỉ cần nắm các công thức cơ bản sau:
-
Tổng số tiền phải trả hàng tháng = Tiền lãi hàng tháng + Tiền gốc trả ngân hàng
-
Tiền lãi hàng tháng = Số tiền vay ban đầu × Lãi suất (%/tháng)
-
Tiền gốc hàng tháng = Số tiền vay ban đầu ÷ Tổng số tháng vay
Ví dụ thực tế:
Giả sử bạn vay ngân hàng 50 triệu đồng trong thời hạn 12 tháng, với lãi suất cố định 1,1%/tháng. Khi đó, mỗi tháng bạn cần thanh toán:
-
Tiền lãi hàng tháng:
1,1% × 50.000.000 = 550.000 đồng -
Tiền gốc hàng tháng:
50.000.000 ÷ 12 = 4.167.000 đồng -
Tổng số tiền phải trả mỗi tháng:
550.000 + 4.167.000 = 4.717.000 đồng
Thông thường đây là cách tính gần giống với Vay trả góp, phù hợp với các tài sản có giá trị trung bình và thấp. Với cách tính này, người vay có thể dễ dàng biết trước số tiền phải trả hàng tháng, tuy nhiên tổng tiền lãi trong suốt kỳ vay thường cao hơn so với phương pháp tính lãi theo dư nợ giảm dần.
Vay thế chấp theo dư nợ giảm dần
Cách tính lãi suất vay thế chấp chung cư theo dư nợ giảm dần hiện nay được nhiều ngân hàng áp dụng cho các khoản vay mua nhà dài hạn. Với phương thức này, tiền lãi hàng tháng được tính trên số dư nợ thực tế còn lại, vì vậy sẽ giảm dần theo thời gian khi người vay trả bớt tiền gốc. Đây là lựa chọn phù hợp với người mua nhà ở thực, bởi áp lực tài chính sẽ nhẹ hơn ở các năm sau của khoản vay.
Ví dụ minh họa:
Giả sử bạn vay ngân hàng 1,5 tỷ đồng để mua căn hộ, thời hạn vay 20 năm (240 tháng), lãi suất 1,1%/tháng, tính theo dư nợ giảm dần.
-
Tháng đầu tiên:
-
Tiền gốc mỗi tháng: 1.500.000.000 ÷ 240 = 6.250.000 đồng
-
Tiền lãi: 1,1% × 1.500.000.000 = 16.500.000 đồng
-
Tổng tiền phải trả: 22.750.000 đồng
-
-
Tháng thứ hai:
-
Dư nợ còn lại: 1.500.000.000 – 6.250.000 = 1.493.750.000 đồng
-
Tiền lãi: 1,1% × 1.493.750.000 = 16.431.250 đồng
-
Tiền gốc: 6.250.000 đồng
-
Tổng tiền phải trả: 22.681.250 đồng (giảm gần 70.000 đồng so với tháng đầu)
-
Từ các tháng tiếp theo, tiền lãi sẽ tiếp tục giảm theo dư nợ thực tế, trong khi phần tiền gốc giữ nguyên. Nhờ đó, tổng số tiền thanh toán hàng tháng giảm dần theo thời gian, giúp người mua nhà dễ cân đối tài chính và giảm áp lực trả nợ về dài hạn.
NHỮNG ĐIỀU QUAN TRỌNG KHI VAY THẾ CHẤP
🔹 Đọc kỹ hợp đồng
Đảm bảo hiểu rõ lãi, phí phạt trả chậm, quy định xử lý tài sản…..
🔹 So sánh nhiều ngân hàng
Điều này giúp bạn chọn mức lãi suất tốt nhất phù hợp khả năng tài chính.
CÂU HỎI THƯỜNG GẶP VỀ VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
Quy trình vay thế chấp bất động sản gồm những bước nào?
Quy trình vay thế chấp bất động sản thường gồm 4 bước chính: chuẩn bị hồ sơ, thẩm định tài sản và khả năng tài chính, ký hợp đồng tín dụng và giải ngân khoản vay.
Ngân hàng cho vay thế chấp bất động sản tối đa bao nhiêu phần trăm?
Thông thường, ngân hàng cho vay từ 60–80% giá trị bất động sản, tùy loại tài sản, vị trí và hồ sơ tài chính của người vay.
Thời gian vay thế chấp mua nhà tối đa là bao lâu?
Thời hạn vay thế chấp mua nhà phổ biến từ 15–25 năm, một số ngân hàng có thể cho vay tối đa lên đến 30 năm.
Lãi suất vay thế chấp bất động sản được tính như thế nào?
Lãi suất vay thế chấp thường được tính theo dư nợ ban đầu hoặc dư nợ giảm dần, với mức lãi suất ưu đãi cố định giai đoạn đầu và thả nổi ở các năm sau.
Có nợ xấu thì có vay thế chấp bất động sản được không?
Người đang có nợ xấu nhóm 3 trở lên thường không được ngân hàng chấp nhận vay thế chấp bất động sản.
KẾT LUẬN
Quy trình vay thế chấp bất động sản tháng 12/2025 gồm các bước chuẩn bị hồ sơ, thẩm định, ký hợp đồng và giải ngân. Chuẩn bị kỹ lưỡng và hiểu rõ từng bước sẽ giúp bạn đăng ký vay nhanh chóng và an toàn, đồng thời giảm tối đa rủi ro mất tài sản nếu không trả nợ đúng hạn.
